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房屋买卖 11-06 630
因为国家宏观调控，很多城市出台了限购政策来限制，那么因为没有购房资格，通过借名买房的方式规避限购政策，这样的约定法律效力如何，无锡房产律师通过下面的案例来进行分析：
基本案情
2004年9月，李某的哥哥所在单位承建了一住宅小区，哥哥作为员工有优惠购房名额，由于当时哥哥已经有房而李某又家庭困难，经过商量，哥哥决定将名额给李某使用，李某便以哥哥的名义与开发商签订了购房合同，交了购房全款的95%，之后李某交足购房尾款、维修款、契税、土地出让金、取暖费、物业费、水电费等一系列费用，并办理了各项手续，然后开始进行装修，2009年5月入住至今。
现房价翻了几倍，李某向哥哥提出办理房屋过户登记手续，哥哥拒不配合，甚至还将房屋出卖给不知情的第三人，并办理了过户登记，弟弟只得诉至法院。
案件审查
法院经审理认为，李某与哥哥之间从未有过书面的“借名”证据，李某确实是出资了，但是这并不足以证明双方当初曾经有明确的“借名买房”的约定。
李某说自己才是实际购买人，哥哥只是借个名字的说法，哥哥坚决否认，李某也没有任何证据，所以，“借名买房”观点无法得到支持。哥哥与第三人签订的房屋买卖合同有效，哥哥是有权处分，房屋已经办理过户登记，房屋所有权已经归属于第三人。
上述案例中，即使李某与哥哥有签订借名买房协议，哥哥将房屋擅自出卖给第三人属于无权处分。第三人基于对于房屋所有权登记的信任而与被借名人哥哥签订房屋买卖合同，以合理价格对换，且已经办理过户登记，第三人基于善意取得也取得了房屋的所有权。
那么，当被借名人擅自出卖、抵押房屋要怎么办？
根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十七条，登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。
所以，当被借名人擅自出卖、抵押房屋后，首先，我们要尽量收集证据来证明借名买房的事实，从而可要求擅自出卖、抵押房屋的被借名人赔偿；其次，我们可以查找相对人是否知道或者应当知道房屋存在借名登记的证据，若相对人知情便可请求确认其与被借名人之间的合同无效。
结论
被借名人擅自出卖、抵押房屋，根据公示公信原则，被借名人可以不经过借名人而直接处分房屋。
若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与被借名人发生了交易，支付合理对价从而导致房屋所有权变动，法律会优先保护相对人的权利。
如果借名人能够证明借名购房合同真实有效，即使房屋追回的希望不大，借名人还可以依据双方的协议要求被借名人承担相应的责任；如果借名人能够证明相对人明知借名买房的事实仍与被借名人签订购买、抵押合同的，即可以请求确认该合同无效，以此达到追回房屋的效果。
综上，借名买房的行为是有法律风险的。
